Le PTZ arrive, avec une hausse des taux d’intérêts !

Dès le 1er avril les nouveaux PTZ arrivent. Le hic étant que les taux d’intérêts sont également de nouveau en hausse, encore légère, mais en hausse. Ainsi, après quatorze mois de baisses consécutives, les taux immobiliers enregistrent pour la première fois une hausse pour avril. Une augmentation contenue de 0,01 à 0,06 point directement liée à l’actualité géopolitique et aux emprunts massifs des États européens pour financer leur défense.

Selon les données de Pretto, les taux moyens constatés en avril s’établissent comme suit :

• 2,92% sur 15 ans
• 2,99% sur 20 ans
• 3,04% sur 25 ans

Une hausse des taux qui s’explique par un contexte international tendu

Depuis l’altercation entre les présidents Zelensky et Trump à la Maison Blanche le 28 février, les États européens, notamment la France et l’Allemagne, ont choisi de renforcer leur défense, entraînant un recours important aux emprunts d’État. Cette décision a bouleversé les marchés financiers et engendré une forte fluctuation des OAT (Obligations Assimilables du Trésor) associée à une hausse du Midswap 7 ans.

Les banques, en particulier les banques nationales, qui se financent sur les marchés financiers, ont donc répercuté dans leurs grilles tarifaires la pression à la hausse des taux longs termes.

Les emprunteurs toujours favorisés par la concurrence entre banques

Malgré cette remontée limitée des taux, la concurrence entre banques reste vive. Certaines banques nationales proposent ainsi des ajustements à la baisse pour capter de nouveaux clients. Les banques mutualistes quant à elles sont moins impactées par les variations de l’OAT car elles se financent directement sur les Dépôts.

"La légère hausse des taux ce mois-ci ne doit pas masquer le fait que certaines banques restent dans une logique d’acquisition de nouveaux clients. Résultat : on observe des écarts importants entre les profils et entre les établissements, les Français peuvent en bénéficier, nous leur recommandons plus que jamais de comparer et de négocier", souligne Pierre Chapon, président de Pretto.

Les “beaux profils” (hauts revenus, gros apport, profils évolutifs…) peuvent ainsi bénéficier de décotes très intéressantes.

Exemple avec le cas d’un couple d’emprunteurs souhaitant acquérir un bien avec travaux. Avec 110 000 € de revenus annuels (nets avant impôts), et un apport de 345 000 € (fruit de la vente de leur ancienne résidence principale,) ils se sont vu proposer un taux à 2,79% pour un emprunt de 464 000 € sur 25 ans.

Quel impact sur une mensualité de prêt ?

Prenons un couple souhaitant emprunter 260 000 euros. En mars, avec un taux à 2,98% (hors assurance) sur 25 ans, leur mensualité s’élevait à 1 230€. Avec la hausse d’avril (+0,05 dans leur cas), leur taux passe à 3,03%, soit une mensualité à 1 237€ (soit 7€ de plus).

Renégocier son prêt, un vrai levier d’économies

Avec la baisse des taux enregistrée ces derniers mois, renégocier son prêt devient de nouveau très intéressant. Il est généralement recommandé d’attendre un écart d’1 point entre le taux du crédit initial et le nouveau taux proposé pour sauter le pas et rentabiliser les frais de dossier et de garantie ainsi que les Indemnités de remboursement anticipé (IRA). Mais plus le montant emprunté est important, plus la moindre baisse des taux permet de générer des économies.

Cas d’un client Pretto : Juliette a signé une offre de prêt à l’automne 2023 pour l’achat d’un appartement à Paris, à 4,2% sur 25 ans, pour un capital emprunté de 380 000 euros. Montant total des intérêts : 240 000 €. En échangeant avec sa courtière, elle apprend qu’une renégociation lui serait profitable. En mars 2025, elle peut bénéficier d’un taux à 3,15% sur 24 ans (soit la durée restante de son emprunt). Gain immédiat sur le coût du crédit : 36 000 €. En maintenant sa mensualité, elle peut également raccourcir son prêt de 2 ans. Et économiser 15 000 € de plus sur les intérêts.

Montant total des économies sur son crédit : plus de 50 000 €, un an à peine après avoir signé son offre de prêt.

"Renégocier un prêt est l’une des stratégies les plus simples pour réaliser de solides économies . Chaque réduction de taux, même modeste, a un impact direct sur le coût total du crédit, et dans le contexte actuel, c’est une option à ne surtout pas négliger." Pierre Chapon, président de Pretto

Des changements au programme dès le 1er avril

Le mois d’avril s’annonce riche en évolutions sur le marché immobilier :

• Le PTZ élargi devient effectif ce mois-ci. Il concerne toute la France, pour l’achat d’un appartement comme d’une maison. Il s’agit d’un sérieux coup de pouce pour les primo-accédants (celles et ceux qui n’ont pas été propriétaires durant les 2 dernières années) car il améliore à la fois la capacité d’emprunt des ménages (de plusieurs dizaines de milliers d’euros) et allège le coût du crédit.
• Autre changement en avril : l’augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO, inclus dans les frais de notaire. Cette hausse de 0,5 point, à la main des départements qui la pratiqueront ou pas, a pour effet d’alourdir les frais pour les acheteurs. Ainsi, pour un bien de 300 000 euros, il faudra débourser 1 500 € supplémentaires.