Crédit immobilier : baisse des taux d’usure et remontée des taux, un effet tenaille capable de ralentir le marché ?
Le marché de l’immobilier est incroyablement résiliant. Les hausses de prix se poursuivent, dans la majorité des pays de l’OCDE. Des bulles immobilières. En France, la folie immobilière se poursuit, et la récente baisse des taux de l’usure ne devrait pas calmer l’appétit démesuré des Français pour la pierre.
Difficile d’imaginer pour le moment un fléchissement du marché de l’immobilier tant les hausses de prix sur 2020 sont délirantes. La France a connu une hausse moyenne des prix de l’immobilier résidentiel de +6% sur une année glissante (avril 2021) selon l’OCDE. Et cette bulle immobilière est mondiale. Alors que les conditions de financement sont toujours attractives, certains pensent que le retour de l’inflation et la remontée des taux d’intérêts devraient calmer le jeu. La récente baisse des taux de l’usure semble être un frein bien dérisoire à la folie ambiante sur l’immobilier.
Nouvelle baisse des taux de l’usure
Comme à chacune des baisses des taux de l’usure, ce seront donc de nouveaux potentiels acquéreurs de biens immobiliers qui se verront refuser leur dossier de crédit. Un mal pour un bien ? Si ces dossiers sont refusés, il s’agit le plus souvent de protéger les emprunteurs contre un montage financier trop fragile. Le comble étant évidemment que les conditions d’endettement ont été élargies (35% maximum de dette versus 30%) afin de limiter les effets de la crise économique.
Taux d’usure pour les particuliers (applicables en T2 2021) (1)
Taux maximum pour un crédit immobilier (Plus de 75.000€ empruntés)
Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 10 ans
2.52%
Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 20 ans
2.52%
Taux d’usure crédit d’une durée de 20 ans et plus
2.60%
Taux d’usure crédit relais
3.05%
Taux d’usure crédit à taux variable
2.53%
(1) source des taux : Banque de France
Un risque d’exclusion de certains emprunteurs, en cas de remontée des taux, mais pas seulement…
Si le principe d’un taux plafond est théoriquement favorable au consommateur, dans le contexte actuel marqué par un risque de remontée des taux à court ou moyen terme (et déjà initié de façon isolée dans certaines banques), son calcul pose problème : « Il y a un écart de 3 mois entre les taux moyens utilisés pour déterminer l’usure, et les conditions proposées par les banques et c’est cela qui pose problème. Ainsi le taux de l’usure des prêts immobiliers a encore baissé pour le 2ème trimestre, de 0,07 % sur les prêts de 10 ans et plus alors que certaines banques augmentent actuellement leurs taux de 0,10 à 0,20 % en moyenne. Pour le moment, elles sont peu nombreuses, mais si les taux remontent de façon plus généralisée, il y a un risque d’effet ciseau et d’exclusion du crédit de certains emprunteurs dont le taux dépassera celui de l’usure » analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Taux moyen pour un crédit immobilier à taux variable
1.90%
(1) source : Banque de France
Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers - Données actualisées au 02/04/2021
Durées de crédit
Taux maxi.
Taux moyens
Taux mini.
7 ans
1,00 %
0,65 %
0,21 %
10 ans
1,20 %
0,75 %
0,33 %
15 ans
1,40 %
0,95 %
0,48 %
20 ans
1,70 %
1,10 %
0,59 %
25 ans
2,00 %
1,35 %
0,68 %
30 ans
2,45 %
2,00 %
1,78 %
(*) Mise à jour effectuée le 02/04/2021 . Taux hors assurance obligatoire et optionnelle. Taux moyens de marché (avec 20% d’apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.
En outre, les taux d’usure sont trop faibles pour tenir compte de la diversité des profils d’emprunteurs. Par exemple, sur 20 ans, en fonction des revenus, le taux nominal proposé par une banque varie de 1,15 à 2 % sur 25 ans selon les revenus, avec des taux d’assurance variant de 0,26 % pour les moins de 30 ans à 0,53 % pour les plus de 50 ans, auquel s’ajoute des frais de dossier pouvant aller jusqu’à 900 €… Compte tenu de ces écarts de taux importants, certains emprunteurs peuvent obtenir des propositions supérieures au taux d’usure. « Certaines catégories d’emprunteurs risquent d’être davantage pénalisées par le taux d’usure. Il s’agit des emprunteurs les plus risqués en termes de santé (sénior, risques aggravés), ou d’emprunteurs fragiles à qui on conseille de s’assurer à 200 % ou de souscrire une assurance perte d’emploi dont le taux pourrait dépasser plus fréquemment le seuil de l’usure en raison du poids très important de l’assurance dans le TAEG. Les emprunteurs modestes peuvent également être encore impactés en raison des écarts de taux pratiqués par les banques selon les revenus et l’apport » conclut Sandrine Allonier.
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