Encadrement des loyers : davantage de conformités, mais...

Avec ses 66 % de conformité, l’édition 2021 de l’enquête annuelle CLCV sur l’encadrement des loyers affiche son meilleur résultat depuis 2015. Ainsi, 69 % des annonces de logements sont conformes dans la capitale, 60 % sur le territoire de Seine-Saint-Denis. Cette étude confirme également les constats que nous avions dressés lors de ses précédentes éditions, à savoir un meilleur respect de l’encadrement des loyers par les professionnels de l’immobilier (79 %) que par les particuliers (55 %), ainsi qu’un meilleur taux pour les locations nues (69 %) que meublées (58 %). Des résultats supérieurs de 5 points en moyenne par rapport à ceux de 2020.

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30% des loyers sont trop élevés, de l’ordre de 119€ en moyenne

Toutefois, les loyers non conformes affichent des montants élevés, même s’ils demeurent inférieurs à ceux constatés précédemment. Ainsi, en moyenne, les loyers excèdent de près de 119 € par mois le maximum autorisé, soit 1 428 € qui sont réclamés, sur une année, en toute illégalité aux locataires. Et certains bailleurs vont bien plus loin.
Des records de loyers trop élevés

Tel ce propriétaire qui propose, à Saint-Ouen, un 3 pièces 1 700 € au lieu de 1 261 €, soit 439 € d’écart par mois, 5 268 € à l’année. Ou encore ce 4 pièces parisien proposé pour 2 400 € au lieu de 1849,20 €, soit 550,80 € par mois, 6 609,60 € à l’année. Plus que jamais, l’encadrement des loyers montre son utilité pour lutter contre les abus de certains bailleurs, préservant ainsi le pouvoir d’achat, fortement impacté au regard du contexte actuel, de milliers de locataires. C’est pourquoi il est indispensable de pérenniser ce dispositif et de l’appliquer à l’ensemble des zones tendues, comme cela était initialement prévu.

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Par ailleurs, il convient de définir a minima la notion de « complément de loyer » qui permet à un bailleur, lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, d’aller au-delà du maximum autorisé. Si parfois, un tel complément peut se justifier (immeuble de standing, belle hauteur sous plafond, vue directe remarquable sur un monument historique…), cela n’est pas toujours le cas, malgré les qualités du logement. Nous avons ainsi trouvé une studette de 9,45 m² située dans le très chic VIIIè arrondissement de la capitale, dans un immeuble de standing, avec un mobilier de qualité. Le tout pour un loyer de 600 € alors qu’il devrait être de 422 €. Soit un complément de 178 € par mois pour une studette située au 5ème étage d’un immeuble sans ascenseur et dont les toilettes sont sur le palier…
Loyers des meublés sur Paris, un mieux sensible !

Enfin, il ne fait aucun doute que la crise sanitaire a eu des conséquences sur les résultats de cette étude. Cela est notamment visible pour les locations meublées, lesquelles ont vu leur taux de conformité s’améliorer de façon significative, surtout à Paris, cela en raison de la remise sur le marché des meublés touristiques.
Toujours aussi peu de sanctions

Seulement une dizaine de sanctions aient été prononcées à l’encontre de bailleurs récalcitrants. Rappelons que la violation de l’encadrement des loyers est passible d’une amende de 5 000 €, 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale. Sur ce point, la possibilité nouvellement offerte aux préfets de déléguer leur pouvoir de sanction à la commune est intéressante et devrait permettre une meilleure application de l’encadrement des loyers, notamment à Paris. Mais encore faut-il que la municipalité déploie les moyens humains et financiers adéquats pour effectuer un contrôle efficace des annonces publiées.
Petites annonces

Par ailleurs, à l’heure actuelle, seuls les professionnels de l’immobilier sont tenus de mentionner dans la petite annonce les principales informations de la location (loyer, montant des charges et du complément, superficie…), les particuliers n’étant soumis à aucune prescription en la matière. Une situation que nous n’avons eu de cesse de critiquer et qui est désormais révolue. En effet, à compter du 1er juillet 2022, toutes les annonces de logement mis en location seront identiques, qu’elles émanent de particuliers ou de professionnels de l’immobilier. Mieux, elles devront indiquer le montant du loyer maximum, ce qui permettra au candidat locataire de s’assurer de sa légalité et d’améliorer l’application de l’encadrement des loyers.

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