Le marché immobilier espagnol s’est largement redressé depuis l’explosion de la bulle immobilière de 2008. Les prix des maisons dans les grandes villes et sur les sites balnéaires ont repris plus de 30%. Néanmoins, pour les promoteurs immobiliers, largement endettés, la situation devient souvent intenable. Le marché du neuf n’a pas repris sa vigueur d’avant la crise.

Chronique d’une mort annoncée d’un important promoteur immobilier espagnol

Le promoteur immobilier espagnol Martinsa-Fadesa a annoncé lundi sa faillite, l’une des plus importantes en Espagne, marquant un dernier tournant après la déb ?cle d’un secteur qui semble repartir.

Le groupe, un des symboles des abus ayant conduit à l’explosion de la bulle immobilière en 2008, a annoncé lundi soir dans un communiqué diffusé à l’issue d’un conseil d’administration extraordinaire qu’il demanderait sa liquidation judiciaire.

Selon la presse, son nouveau plan de sauvetage a été rejeté par 75% de ses créanciers qui avaient jusqu’au 26 février pour se prononcer, l’acculant à la faillite.

Un effet domino redouté, mais à priori bien évalué...

Banco Popular, Abanca, la Sareb (la "bad bank" espagnole créée en 2012 pour gérer les actifs immobiliers toxiques gonflant les bilans des banques), et Caixabank, ont estimé que le plan n’était pas viable, selon le journal économique Cinco Dias.

Ces institutions "ne devraient toutefois pas être touchées étant donné qu’elles ont déjà dà » prévoir de larges provisions, et plusieurs organes de gestion d’actifs ont été créés", selon Pablo Kindelan, du cabinet de consultants DTZ.

Le groupe, dont le dépôt de bilan à l’été 2008 fut le plus important de l’histoire du pays avec une dette colossale de 7,2 milliards d’euros, avait déjà été sauvé de justesse en mars 2011 par un plan de refinancement.

Il prévoyait alors le remboursement de la dette sur huit ans, à partir de 2012, mais n’a pas pu redresser la barre.

Selon son rapport 2014 publié vendredi soir, le groupe, présent surtout en Europe (Espagne, France, Roumanie, Hongrie, Pologne, République tchèque) mais aussi au Maroc et au Mexique, affichait une dette totale de sept milliards d’euros fin 2014. La société dispose d’actifs évalués à 2,4 milliards.

Martinsa-Fadesa, dirigé par Fernando Martin, ne s’est jamais vraiment remis de l’achat de Fadesa pour plus de quatre milliards d’euros en 2007, avant l’explosion de la bulle immobilière.

Le dirigeant de Fadesa, Manuel Jove, dont la fortune personnelle est estimée à deux milliards par le magazine Forbes, avait vendu 55% de parts du groupe Fadesa pour trois milliards d’euros. Il a été accusé d’avoir surévalué l’entreprise, mais Martinsa n’a pas eu gain de cause.

L’éclatement de la bulle immobilière a plongé l’Espagne dans une profonde récession dont elle n’est sortie qu’en 2013, avec une explosion du taux de chômage qui reste toujours à des niveaux records, à 23,7% de la population active.

Comme Martinsa-Fadesa, plusieurs autres importants groupes immobiliers espagnols ont déposé le bilan ces dernières années : le promoteur Reyal Urbis, croulant sous plus de 3,6 milliards de dette, ReyalHabitat (2,8 milliards), ou Sacresa (1,8 milliard).

Sa faillite est peut-être la dernière de cette taille dans un secteur qui a donné en 2014 des signes de reprise, avec de nouveaux profils d’investisseurs issus non pas du monde de la pierre mais de la finance comme le milliardaire chinois Wang Jianlin, a noté le quotidien espagnol el Mundo dimanche.

Les ventes de logements ont progressé en Espagne en 2014 pour la première fois depuis 2010, de 2,2% sur un an selon l’Institut national de la statistique.

Pour Pablo Kindelan, "cette nouvelle ne représente pas la situation du marché actuel mais plutôt un écho d’une autre époque".

Pour lui, "le marché a changé de tendance, comme le reste de l’économie, avec l’arrivée de liquidités".

Toutefois, "la situation reste fragile et inégale en fonctions des régions et des secteurs", relève-t-il.