Pinel et prélèvement à la source : un impact sur votre trésorerie à considérer
La mise en place du prélèvement à la source n’a pas d’impact sur les ristournes fiscales accordées via le dispositif Pinel. Cependant, pour l’investisseur, son flux de trésorerie sera modifié dès 2019. Le Fisc remboursera le crédit d’impôt correspondant à l’incitation fiscale en une seule fois, entre août et septembre, pour l’année fiscale entière. Un changement sensible à anticiper dès cette année pour ne pas être à court de trésorerie en début d’année 2019.
Le dispositif Pinel reste applicable en 2018, tout comme en 2019, mais...
Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour la mise en location d’un bien immobilier neuf. Les conditions du dispositif ne sont pas impactés par la mise en place du prélèvement à la source, de façon directe. Mais, comme à partir de janvier 2019, la plupart des réductions et crédits d’impôt récurrents ne seront plus mensualisés comme auparavant, mais versés d’un seul coup chaque année. En effet, à partir de 2019, les crédits d’impôts seront versés d’août à septembre chaque année.
Certains pensent que les dispositifs d’incitation fiscale, tel que le Pinel, risque d’être malmené. Qu’en est-il vraiment ? Réponse des Promoteurs du Grand Paris, association qui regroupe 6 acteurs historiques et indépendants de l’immobilier francilien (Bécarré Elysées, Bricqueville, Cibex, MDH Promotion, Paris Ouest Promotion et Pierre Etoile).
Les crédits d’impôts et ristournes fiscales versés seulement à l’été 2019
En aucun cas, le prélèvement à la source ne modifie les réductions d’impôt obtenues au titre de l’investissement Pinel, représentant une réduction maximale de 36 000 € pour 6 ans, 54 000 € pour 9 ans et 63 000 € pour 12 ans par contribuable, dans le cadre d’un plafond annuel des niches fiscales de 10 000 €. La réduction d’impôt est de 2 % de la valeur du bien par an pendant 6 ou 9 ans, puis de 1 % chacune des 3 années suivantes. Cependant, comme la réduction d’impôt n’est plus "mensualisée", forcément la trésorerie des investisseurs sera impactée.
Un effort à prendre en compte la première année
Exemple : Monsieur X achète un logement neuf d’une valeur de 200 000 €. La réduction d’impôt, qui représente 2 % de la valeur du bien, est donc de 4000 € par an. Avant janvier 2019, Monsieur X est mensualisé et dispose donc de 333 € de crédit d’impôt par mois. Chaque mois, il rembourse 1000 € de mensualités à la banque. Il empoche 650 € de loyers, qui après déduction des charges (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion de l’intermédiaire) représente 500 € de loyers nets.
1000 € de mensualités – (500 € de loyers nets + 333 € de crédits d’impôt) = 167 € à sa charge. Monsieur X débourse donc 167 € par mois, pour rembourser son achat.
À partir de janvier 2019, Monsieur X devra avancer ces 333 € tous les mois jusqu’en août ou septembre où il percevra 4000 € en une fois.
Monsieur X devra prendre en compte cet effort de trésorerie la première année, mais dès la deuxième année, le crédit d’impôt perçu l’année précédente permettra d’équilibrer son opération et de retrouver le montant de 167 € à sa charge tous les mois. L’effort de trésorerie de Monsieur X n’est donc contenu que dans la première année.
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